Home equity: vale a pena tomar crédito e oferecer o próprio imóvel em garantia?

A Creditas, um dos nomes mais fortes desse tipo de operação no país, diz que em março deste ano a quantidade de contratos foi 51% maior que a do mesmo mês de 2020. A Kenlo, outro player do setor, espera fechar 2021 com R$ 105 milhões em operações realizadas. E o crescimento já vinha ocorrendo de forma consistente nos anos anteriores. De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o volume de crédito concedido nessa modalidade foi de R$ 2,3 bilhões em 2018, R$ 3,7 bilhões em 2019 e R$ 4,6 bilhões no ano passado.

Isso coloca o devedor em uma situação muito mais vulnerável que nas operações de crédito com hipoteca. Naquela modalidade de garantia, a propriedade do imóvel continua com o devedor (que pode, inclusive, ter o bem hipotecado por mais de uma instituição ao mesmo tempo). E, havendo falta de pagamento, o credor precisa propor uma ação de execução contra o devedor, o que leva pelo menos três anos e impõe custos maiores.

Como a garantia da alienação fiduciária traz um risco bem menor para o credor que a hipoteca, o home equity consegue oferecer taxas bem menores. É por isso que ele vem ganhando espaço, enquanto a hipoteca tende a se tornar obsoleta e cair no esquecimento. Veja como esse tipo de crédito funciona e se ele faz sentido para você.

Como funciona? O processo é todo online e não muito complicado. No site da instituição financeira, você pode fazer uma simulação com o valor do crédito desejado e o prazo de pagamento. Feita a solicitação, há uma análise de crédito e uma avaliação do imóvel a ser oferecido como garantia. Se for concedido o empréstimo, você assina o contrato e o dinheiro é liberado. Tudo leva entre 25 e 30 dias.

Quanto dinheiro eu posso pegar emprestado? Isso vai depender do seu perfil de crédito e também do valor do imóvel oferecido em garantia. As empresas trabalham com valores entre R$ 30 mil e R$ 3 milhões – mas a quantia máxima a ser emprestada não pode passar de 50% ou 60% do valor do imóvel. Os contratos podem ter prazos entre 2 e 20 anos.

Quais são as taxas de juros? A partir de 0,99% ao mês na Creditas, 0,79% ao mês na CashMe, 0,75% ao mês na Kenlo e 0,70% ao mês no Banco Inter. Em todos os casos, há atualização pelo IPCA.

São taxas bem menores que as praticadas em outras modalidades de crédito. A título de comparação, os juros do crédito consignado partem de 2,2% ao mês. Empréstimos pessoais costumam ter taxas entre 6,5% e 11,5% ao mês. O crédito do cheque especial tem juros entre 12% e 16% ao mês. Já os juros do cartão de crédito são ainda mais salgados: podem passar de 18% ao mês.

Mas por que o home equity sai tão mais barato? Porque a garantia do imóvel deixa a instituição credora em uma situação muito confortável. Afinal, o risco de tomar um calote é bem menor e, se a dívida não for paga, o banco pode leiloar o imóvel com certa facilidade e sem precisar mover uma ação judicial, como na hipoteca. É essa segurança que permite cobrar juros menores e também aceitar prazos mais longos.

Não é um tipo de crédito muito perigoso? Afinal, o risco de perder o imóvel é real. Sim, o risco é real, por isso o home equity é uma opção de crédito que deve ser considerada com muito cuidado. Mas lembre-se de que o interesse da instituição financeira não é tomar o imóvel, e sim receber as parcelas corretamente, até que a dívida seja quitada.

O ideal é que as dívidas não excedam 30% da renda – alongar o prazo da dívida pode ser uma solução para que as prestações fiquem mais leves no orçamento. E fazer um seguro: assim, em caso de morte ou invalidez, a seguradora quitará o saldo devedor e família não terá que assumir a dívida.

Qual é a diferença do home equity para um financiamento, em que o devedor também pode perder o imóvel caso não pague as prestações? O financiamento é um crédito vinculado à aquisição de um bem específico, como um imóvel ou um carro. Já no home equity, o dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade, como em um empréstimo comum.

O home equity vale a pena? “Só se a pessoa tiver muita organização financeira e um planejamento bem feito”, responde o planejador financeiro Andrés Montano. “Para correr os riscos de colocar o próprio imóvel em garantia, é preciso ter boa previsibilidade de renda. Só assim o tomador de crédito terá certeza de que conseguirá honrar o compromisso assumido.”

O planejador financeiro Felipe Deus da Nóbrega, da Planejar, diz que a operação pode valer a pena se o tomador do crédito conseguir gerar valor com o dinheiro emprestado. “Ele pode comprar outro imóvel, alugar e usar parte do valor recebido do inquilino para ir pagando as prestações do empréstimo, por exemplo”, sugere.

Por outro lado, ele diz que reverter esse dinheiro para consumo está “fora de cogitação”. “Pegar um empréstimo desses para fazer uma viagem, uma festa de casamento, não é esse o objetivo. Isso provavelmente vai acabar desequilibrando o orçamento, porque não está sendo direcionado para gerar um retorno lá na frente”, afirma.